Face à la crainte des loyers impayés, les propriétaires ont à leur disposition plusieurs solutions pour se protéger. Parmi elles, l’assurance loyers impayés et la caution représentent les options les plus courantes. Comment choisir entre ces deux dispositifs ? Quelles sont leurs spécificités et leurs avantages respectifs ? Cet article vous apporte toutes les informations nécessaires pour prendre une décision éclairée.
Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés ?
L’assurance loyers impayés (ALI) est un contrat d’assurance souscrit par le propriétaire bailleur afin de se prémunir contre le risque de non-paiement des loyers par son locataire. Elle garantit au propriétaire le versement des loyers en cas d’impayés et peut également couvrir d’autres risques tels que la dégradation du logement ou la vacance locative.
Les conditions de souscription varient selon les compagnies d’assurances, mais il est généralement demandé au locataire de justifier de revenus équivalents à au moins trois fois le montant du loyer charges comprises, ainsi que d’un emploi stable (CDI, fonctionnaire, retraité). Les étudiants et les personnes en CDD peuvent également être éligibles, mais avec des garanties supplémentaires.
Qu’est-ce que la caution ?
La caution est une personne physique (généralement un proche du locataire) ou une personne morale (une entreprise ou une association) qui s’engage à payer les loyers et les charges en cas de défaillance du locataire. La caution est responsable solidairement avec le locataire des sommes dues au bailleur.
La caution doit également remplir certaines conditions de solvabilité, similaires à celles demandées au locataire. Il est conseillé de vérifier régulièrement la situation financière de la caution pour s’assurer qu’elle reste solvable.
Comparaison entre l’assurance loyers impayés et la caution
Coût : L’assurance loyers impayés représente un coût supplémentaire pour le propriétaire, puisqu’elle est généralement calculée en fonction d’un pourcentage du montant annuel des loyers (entre 2% et 5%). En revanche, la caution ne génère pas de frais supplémentaires pour le propriétaire, mais peut engendrer des coûts pour le locataire si celui-ci doit verser une garantie financière à la caution (dépôt de garantie).
Couverture des risques : L’assurance loyers impayés couvre généralement un éventail plus large de risques que la simple caution. En effet, outre les loyers impayés, elle peut prendre en charge les dégradations causées par le locataire ainsi que les frais de contentieux et de recouvrement. De plus, certaines assurances proposent également une garantie contre la vacance locative.
Simplicité : La mise en place d’une assurance loyers impayés est souvent plus simple et rapide que la recherche d’une caution solvable. De plus, le propriétaire n’a pas à se soucier de vérifier régulièrement la solvabilité de la caution.
Flexibilité : La caution offre une plus grande flexibilité pour le propriétaire en cas de litige avec le locataire. En effet, il est souvent plus facile de trouver un arrangement à l’amiable avec une caution plutôt qu’avec une compagnie d’assurance.
Quelle solution choisir ?
Le choix entre l’assurance loyers impayés et la caution dépend des préférences et des priorités du propriétaire. Si vous souhaitez maximiser votre protection contre les risques locatifs et ne pas avoir à vous soucier de la solvabilité de la caution, l’assurance loyers impayés peut être une solution adaptée.
En revanche, si vous privilégiez une relation de confiance avec votre locataire et sa caution, et que vous êtes prêt à assumer les éventuelles démarches en cas d’impayés, la caution peut constituer une alternative intéressante. Dans tous les cas, il est essentiel de bien vérifier la solvabilité du locataire et, le cas échéant, de sa caution avant de signer le bail.
En conclusion, l’assurance loyers impayés et la caution sont deux dispositifs complémentaires pour sécuriser les revenus locatifs des propriétaires. Chacune présente des avantages et des inconvénients qu’il convient de peser soigneusement avant de prendre une décision. N’hésitez pas à consulter un professionnel pour vous accompagner dans ce choix.