Les droits de succession sont souvent perçus comme une lourde charge pour les héritiers d’un bien immobilier. Pourtant, il existe des solutions légales permettant d’alléger cette fiscalité et de préserver le patrimoine familial. Découvrez dans cet article comment éviter les droits de succession sur un bien immobilier.
1. La donation avec réserve d’usufruit
La donation avec réserve d’usufruit est une solution intéressante pour transmettre un bien immobilier à ses enfants tout en conservant l’usage du bien. Le donateur se réserve ainsi l’usufruit du bien, c’est-à-dire le droit de l’utiliser et d’en percevoir les revenus, tandis que les donataires reçoivent la nue-propriété. Cette technique permet de réduire la base taxable aux droits de donation grâce à l’application d’un abattement selon l’âge du donateur.
2. L’assurance-vie
L’assurance-vie est un outil de transmission très avantageux sur le plan fiscal, notamment pour les successions immobilières. En effet, les sommes versées sur un contrat d’assurance-vie ne font pas partie de la succession du défunt et sont donc exonérées de droits de succession dans certaines limites (152 500 euros par bénéficiaire). Il est possible d’affecter le montant des primes à l’acquisition ou au remboursement d’un prêt immobilier afin de faciliter la transmission du bien sans droits de succession.
3. La société civile immobilière (SCI)
La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique permettant de détenir et de gérer un patrimoine immobilier en commun. Elle offre une plus grande souplesse en matière de transmission, puisque les parts sociales de la SCI peuvent être cédées ou transmises plus facilement que le bien immobilier lui-même. Ainsi, il est possible d’effectuer des donations régulières de parts sociales afin de bénéficier des abattements fiscaux en vigueur.
4. Le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété du bien immobilier de son usufruit. Cette technique permet aux héritiers de ne pas payer de droits de succession sur la valeur de la nue-propriété, puisque celle-ci leur revient automatiquement au décès du défunt usufruitier. Il est également envisageable d’opter pour un démembrement croisé, où chaque conjoint se transmet mutuellement la nue-propriété d’un bien immobilier tout en conservant l’usufruit sur celui-ci.
5. La tontine
La tontine, également appelée association tontinière, est un contrat par lequel deux personnes s’engagent à acquérir ensemble un bien immobilier, dont la propriété sera attribuée au dernier vivant. Ainsi, au décès du premier, le survivant devient automatiquement propriétaire du bien sans avoir à payer de droits de succession. Toutefois, cette solution présente des inconvénients, notamment en cas de désaccord entre les parties ou de démembrement de la propriété.
Au regard de ces différentes techniques, il est essentiel de bien anticiper la transmission de son patrimoine immobilier et de se faire accompagner par un professionnel pour choisir la solution la plus adaptée à sa situation. Il est également important de garder à l’esprit que les lois fiscales évoluent régulièrement et qu’il convient donc de rester informé des dernières dispositions en vigueur.