La surface privative d’un bien immobilier est une notion essentielle lors de l’acquisition d’un logement. Elle permet aux futurs acquéreurs de connaître précisément la surface habitable et les parties communes du bien qu’ils souhaitent acheter. Mais qu’est-ce que la surface privative exactement et comment est-elle mesurée ? Quelles sont les règles à respecter et les erreurs à éviter lors de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier ? Dans cet article, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur la surface privative d’un bien immobilier.
Qu’est-ce que la surface privative ?
La surface privative d’un bien immobilier correspond à la partie du logement qui est exclusivement réservée à l’usage personnel du propriétaire. Elle comprend donc toutes les pièces et espaces intérieurs, y compris les balcons, terrasses ou jardins privatifs, ainsi que les annexes telles que caves, greniers ou garages. En revanche, elle ne prend pas en compte les parties communes de l’immeuble (escalier, hall d’entrée, etc.) ni les éventuelles surfaces partagées avec d’autres copropriétaires (jardin commun, local à vélo, etc.).
Dans le cas des appartements en copropriété, la surface privative est définie par le règlement de copropriété et peut être différente de la surface habitable, qui est la surface de plancher construite, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. La surface privative est donc généralement inférieure à la surface habitable.
Comment mesurer la surface privative ?
Pour mesurer la surface privative d’un bien immobilier, il faut respecter certaines règles précises établies par la loi. En France, cette mesure est encadrée par la loi Carrez, du nom de l’ancien député Gilles Carrez qui l’a instaurée en 1996. Selon cette loi, la surface privative doit être calculée en prenant en compte les surfaces de plancher construites et les volumes clos et couverts ayant une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre.
La loi Carrez exclut de la surface privative certaines parties du logement : les caves, les parkings ou garages, les combles non aménageables et autres espaces non habitables. En revanche, elle prend en compte les balcons, terrasses et jardins privatifs ainsi que les annexes (cave aménageable, grenier aménagé).
Afin d’obtenir un mesurage précis et conforme à la législation en vigueur lors de l’achat d’un bien immobilier, il est conseillé de faire appel à un professionnel du diagnostic immobilier agréé. Ce dernier pourra également vous aider à éviter les erreurs courantes lors du calcul de la surface privative.
Les erreurs courantes dans le calcul de la surface privative
Il est fréquent de rencontrer des erreurs dans le calcul de la surface privative lors de l’achat d’un bien immobilier. Voici quelques exemples d’erreurs courantes :
- Inclure les parties communes dans la surface privative : il faut veiller à ne pas confondre les parties communes avec les parties privatives. Les surfaces partagées avec d’autres copropriétaires ne doivent pas être incluses dans le calcul.
- Oublier certaines annexes : selon la loi Carrez, certaines annexes telles que les caves aménageables ou les greniers aménagés doivent être prises en compte dans la surface privative, mais elles sont parfois oubliées lors du mesurage.
- Ne pas prendre en compte les surfaces non habitables : la loi Carrez exclut de la surface privative certaines parties du logement non habitables, comme les combles non aménageables. Il est important de bien vérifier que ces surfaces n’ont pas été incluses dans le calcul.
Pour éviter ces erreurs et obtenir un mesurage précis et conforme à la législation en vigueur, il est préférable de faire appel à un professionnel du diagnostic immobilier agréé.
L’importance de la surface privative lors de l’achat d’un bien immobilier
La connaissance précise de la surface privative d’un bien immobilier est essentielle lors de l’achat d’un logement. En effet, cette mesure permet :
- De comparer les biens immobiliers entre eux : connaître la surface privative vous permet de comparer les logements entre eux et de vous assurer que vous payez un prix au mètre carré juste et équitable.
- De déterminer le montant des charges de copropriété : dans le cas d’un appartement en copropriété, la surface privative est utilisée pour calculer la répartition des charges entre les copropriétaires. Plus la surface privative est grande, plus les charges seront élevées.
- De constituer un élément essentiel du contrat de vente : lors de la signature du compromis ou de l’acte de vente, la surface privative doit être mentionnée dans le document. Elle constitue une garantie pour l’acquéreur et peut donner lieu à une annulation du contrat ou à une diminution du prix de vente en cas d’erreur significative (supérieure à 5 %).
En somme, connaître et vérifier la surface privative d’un bien immobilier lors de son achat est indispensable pour les futurs acquéreurs. En faisant appel à un professionnel du diagnostic immobilier agréé, vous aurez l’assurance d’obtenir un mesurage précis et conforme à la législation en vigueur, ce qui vous permettra d’éviter les erreurs courantes lors du calcul de la surface privative et de réaliser votre projet d’achat en toute sérénité.