Le bail commercial est un contrat qui régit les relations entre un propriétaire et un locataire pour la mise à disposition d’un local commercial. Ce type de bail prévoit généralement une durée de neuf ans, avec la possibilité pour le locataire de résilier tous les trois ans. En ce qui concerne les charges récupérables, elles sont encadrées par la loi et leur fixation doit respecter certaines conditions. Dans cet article, nous passerons en revue ces dispositions légales et vous donnerons quelques conseils pour bien gérer cette partie importante de votre bail commercial.
Les charges récupérables dans le cadre d’un bail commercial
Les charges récupérables sont les dépenses engagées par le bailleur pour l’entretien et l’exploitation du local commercial, qu’il peut ensuite facturer au locataire. Cela peut comprendre des frais tels que l’électricité, l’eau, le chauffage ou encore les taxes locales et la taxe foncière. La répartition des charges entre le bailleur et le locataire doit être clairement précisée dans le contrat de location.
Cependant, il existe certaines limites à ce que peut récupérer un bailleur sur son locataire. Ainsi, selon la loi Pinel, entrée en vigueur en juin 2014, seules les charges strictement nécessaires à l’exploitation du local peuvent être facturées au locataire. De plus, il est interdit au bailleur de facturer les travaux qu’il a réalisés lui-même, sauf accord préalable du locataire.
La fixation des charges récupérables et les conditions à respecter
Pour déterminer les charges récupérables, le bailleur doit se référer à la liste des charges locatives récupérables établie par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Ce texte précise notamment que les charges doivent être justifiées et correspondre à des dépenses réelles engagées par le bailleur pour le compte du locataire. En outre, ces charges doivent être provisionnées régulièrement, selon la périodicité prévue dans le bail commercial (généralement mensuelle ou trimestrielle).
Le bailleur doit également respecter certaines conditions pour pouvoir facturer ces charges au locataire. Ainsi, il doit :
- Informer le locataire de la nature des charges récupérables,
- Fournir un état prévisionnel des charges pour l’année en cours,
- Régulariser les provisions versées par le locataire en fin d’année,
- Tenir à disposition du locataire les justificatifs des dépenses effectuées.
Les obligations du bailleur en matière de restitution des charges récupérables
Le bailleur est tenu de restituer au locataire tout trop-perçu de charges récupérables. Cette restitution doit intervenir dans un délai maximum de six mois après la fin de l’exercice comptable concerné. Le bailleur doit également fournir au locataire un décompte détaillé des charges récupérables, accompagné des justificatifs des dépenses engagées.
En cas de litige entre le bailleur et le locataire concernant les charges récupérables, il est possible de saisir la commission de conciliation compétente. Cette commission a pour mission de trouver un accord amiable entre les parties et, si nécessaire, peut proposer une répartition différente des charges.
Conclusion
Le bail commercial 3-6-9 encadre donc de manière stricte la fixation des charges récupérables par le bailleur. Celui-ci doit respecter la liste des charges locatives récupérables prévue par la loi et veiller à ce que ces dépenses soient réellement engagées pour le compte du locataire. En outre, le bailleur doit remplir certaines obligations en matière d’information et de restitution des charges récupérables. Ainsi, il est important pour les parties prenantes au contrat de location de bien connaître leurs droits et obligations afin d’éviter tout litige éventuel.