La transmission d’un patrimoine immobilier suite à un décès est une étape délicate et souvent complexe pour les héritiers. Entre frais de succession, évaluation du bien, partage et indivision, il est important de connaître les règles en vigueur pour éviter les litiges et faciliter cette transition. Cet article vous propose d’aborder en détail ces différents aspects.
Les frais de succession liés à la transmission d’un bien immobilier
Lorsqu’un bien immobilier fait partie de l’héritage, des frais de succession sont à régler par les héritiers. Ces frais sont calculés sur la valeur du bien transmis, après abattement et selon le lien de parenté entre le défunt et l’héritier. Plusieurs éléments entrent en compte :
- L’abattement, qui varie en fonction du lien de parenté (100 000 € pour un enfant, 15 932 € pour un frère ou une sœur) ;
- Le barème progressif des droits de succession, qui dépend également du lien de parenté (de 5 % à 45 % pour les enfants, jusqu’à 60 % pour certains autres cas) ;
- Les dettes éventuelles du défunt, qui viennent en déduction de l’actif successoral.
A noter que dans certains cas, les héritiers peuvent bénéficier d’exonérations ou réductions de droits de succession, notamment en cas de handicap ou si le défunt était un militaire décédé en opération.
L’évaluation du bien immobilier et les démarches à effectuer
Avant de pouvoir partager le bien, il est nécessaire d’en évaluer la valeur. Cette évaluation doit être réalisée de manière objective. Plusieurs solutions s’offrent aux héritiers :
- Faire appel à un expert immobilier, dont l’évaluation pourra servir en cas de contestation devant le fisc ou un juge ;
- Comparer les prix des biens similaires dans la même zone géographique, en consultant par exemple les annonces immobilières locales ;
- S’appuyer sur les données des notaires, qui disposent d’un observatoire des prix de l’immobilier.
Une fois cette évaluation réalisée, les héritiers doivent déposer une déclaration de succession auprès de l’administration fiscale dans les 6 mois suivant le décès (12 mois en cas de décès à l’étranger). Cette déclaration doit mentionner la valeur du bien, qui sera utilisée pour calculer les droits de succession.
Le partage du bien immobilier entre héritiers
Une fois que la valeur du bien a été établie et que les héritiers ont réglé les droits de succession, ils doivent procéder au partage des biens. Plusieurs options s’offrent alors à eux :
- Vendre le bien et se partager le produit de la vente, en fonction des droits de chacun ;
- Attribuer le bien à l’un des héritiers, qui devra alors verser une soulte (indemnité compensatoire) aux autres héritiers pour équilibrer leur part respective ;
- Mettre le bien en indivision, c’est-à-dire que tous les héritiers conservent ensemble la propriété du bien. Cette solution peut être intéressante si les héritiers souhaitent conserver et exploiter ensemble le bien (location, usage familial…), mais elle nécessite une bonne entente entre eux.
Dans tous les cas, il est important de faire appel à un notaire pour formaliser l’accord entre les parties et éviter tout litige ultérieur.
Les conséquences fiscales du partage
Le partage des biens immobiliers peut entraîner des conséquences fiscales pour les héritiers. En effet, si la valeur du bien attribué à un héritier dépasse sa part dans la succession, il devra régler un droit de partage. Ce droit s’élève à 2,5 % de la valeur excédentaire attribuée.
Par ailleurs, si le partage aboutit à une vente du bien immobilier, les héritiers pourront être soumis à l’impôt sur les plus-values immobilières. Cet impôt est calculé sur la différence entre le prix d’acquisition du bien (ou sa valeur au moment de la succession) et le prix de vente. Il est toutefois possible de bénéficier d’exonérations ou d’abattements en fonction de la durée de détention du bien ou du montant de la plus-value réalisée.
Enfin, si les héritiers décident de mettre le bien en location, ils devront déclarer les revenus locatifs perçus et s’acquitter des impôts et prélèvements sociaux correspondants.
Ainsi, face à l’héritage d’une maison, il est essentiel pour les héritiers de bien comprendre les différentes étapes à respecter, ainsi que les conséquences fiscales qui en découlent. Faire appel à un professionnel du droit (notaire, avocat) peut s’avérer très utile pour éviter les écueils et faciliter le processus.